Najem instytucjonalny w Polsce: co to jest i jakie są jego perspektywy rozwoju?
Najem instytucjonalny to stosunkowo nowe zjawisko na polskim rynku nieruchomości, które wzbudza rosnące zainteresowanie zarówno wśród inwestorów, jak i osób poszukujących mieszkań na wynajem. Ten model, od lat popularny w krajach Europy Zachodniej i Stanach Zjednoczonych, stopniowo zdobywa coraz większe znaczenie również w Polsce. Przyjrzyjmy się bliżej, czym jest najem instytucjonalny, jakie ma zalety i wady oraz jakie perspektywy rozwoju rysują się przed tym segmentem rynku nieruchomości.
Czym jest najem instytucjonalny i jak funkcjonuje w Polsce?
Najem instytucjonalny (znany również jako PRS – Private Rented Sector) to model, w którym właścicielem nieruchomości nie jest osoba fizyczna, lecz podmiot instytucjonalny – najczęściej fundusz inwestycyjny, firma deweloperska lub specjalistyczna spółka zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami. Podmioty te budują lub kupują całe budynki mieszkalne, a następnie profesjonalnie zarządzają nimi, oferując mieszkania na długoterminowy wynajem.
W przeciwieństwie do tradycyjnego najmu, gdzie właścicielem mieszkania jest osoba prywatna, najem instytucjonalny charakteryzuje się kompleksowym podejściem do zarządzania nieruchomościami. Firmy oferujące tego typu najem zapewniają pełną obsługę najemców, w tym:
- Profesjonalne zarządzanie budynkiem i całodobowe wsparcie techniczne
- Szybką reakcję na awarie i usterki (często w ciągu 24-48 godzin)
- Jasno określone, transparentne zasady najmu
- Dodatkowe udogodnienia, takie jak siłownie, przestrzenie coworkingowe, strefy relaksu czy pomieszczenia do przechowywania rowerów
W Polsce najem instytucjonalny został formalnie wprowadzony do systemu prawnego w 2017 roku, kiedy to weszła w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, wprowadzająca definicję i ramy prawne dla umowy najmu instytucjonalnego.
Warto zaznaczyć, że najem instytucjonalny w Polsce różni się od popularnego w krajach zachodnich modelu PRS przede wszystkim skalą działania. Podczas gdy w krajach takich jak Wielka Brytania czy Stany Zjednoczone podmioty instytucjonalne posiadają znaczący udział w rynku najmu (niekiedy powyżej 30%), w Polsce ten segment dopiero raczkuje, stanowiąc zaledwie kilka procent całego rynku najmu.
Prawne aspekty najmu instytucjonalnego
Umowa najmu instytucjonalnego posiada kilka istotnych cech, które odróżniają ją od standardowej umowy najmu:
Po pierwsze, może być zawarta wyłącznie przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości. Oznacza to, że wynajmującym nie może być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.
Po drugie, umowa najmu instytucjonalnego daje wynajmującemu znacznie większą ochronę prawną w przypadku problemów z najemcą. Najemca, podpisując taką umowę, zobowiązuje się do poddania się egzekucji i opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy. Musi również wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku eksmisji.
Dodatkowo, umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta na czas określony, a najemca ma obowiązek wpłacenia kaucji zabezpieczającej, która zazwyczaj wynosi równowartość 1-3 miesięcznych czynszów.
Porównanie z tradycyjnym najmem
W porównaniu z tradycyjnym najmem od osoby prywatnej, najem instytucjonalny oferuje zarówno wyraźne zalety, jak i pewne ograniczenia:
Zalety dla najemcy:
– Profesjonalne zarządzanie i obsługa techniczna dostępna przez cały rok
– Przejrzyste zasady najmu i brak ukrytych kosztów
– Stabilność i przewidywalność (mniejsze ryzyko nagłej sprzedaży mieszkania)
– Często wyższy standard wykończenia, nowoczesne instalacje i dodatkowe udogodnienia
– Możliwość budowania społeczności mieszkańców poprzez organizowane wydarzenia
Wady dla najemcy:
– Zazwyczaj wyższe ceny najmu (średnio o 10-20% w porównaniu do najmu prywatnego)
– Mniejsza elastyczność w negocjowaniu warunków i personalizacji mieszkania
– Mniejsza ochrona prawna w przypadku problemów z płatnościami
– Ograniczona dostępność geograficzna (głównie duże miasta)
PRS w Polsce – obecna sytuacja i kluczowi gracze
Rynek PRS w Polsce jest stosunkowo młody, ale dynamicznie się rozwija. Według danych z 2022 roku, w Polsce funkcjonowało około 7-8 tysięcy mieszkań w formule najmu instytucjonalnego, a kolejne kilkanaście tysięcy było w budowie lub planach. Jest to wciąż kropla w morzu potrzeb, biorąc pod uwagę, że całkowita liczba mieszkań wynajmowanych w Polsce szacowana jest na około 1,2-1,5 miliona.
Główni gracze na polskim rynku PRS to zarówno polskie, jak i zagraniczne podmioty, w tym:
- Resi4Rent (należący do Echo Investment) – jeden z pionierów rynku, oferujący ponad 2000 mieszkań
- Fundusz Mieszkań na Wynajem (BGK) – państwowa inicjatywa wspierająca rozwój rynku najmu
- Vantage Rent – dynamicznie rozwijająca się platforma najmu instytucjonalnego
- LivUp – oferujący nowoczesne mieszkania w centralnych lokalizacjach
- Heimstaden – skandynawski gigant, który wszedł na polski rynek z ambitnymi planami ekspansji
Inwestorzy instytucjonalni koncentrują swoje działania przede wszystkim w największych miastach Polski, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto. To właśnie tam zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest największe, a potencjalni najemcy – często młodzi profesjonaliści lub cudzoziemcy – są bardziej skłonni zaakceptować wyższe czynsze w zamian za dodatkowe udogodnienia i profesjonalną obsługę.
Perspektywy rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce
Najem instytucjonalny w Polsce ma przed sobą obiecujące perspektywy rozwoju, co wynika z kilku istotnych czynników:
Czynniki sprzyjające rozwojowi PRS
Zmiany demograficzne i społeczne – młodsze pokolenia (szczególnie millenialsi i pokolenie Z) są bardziej mobilne i mniej przywiązane do idei posiadania własnego mieszkania. Dla nich najem staje się świadomym wyborem stylu życia, pozwalającym na większą elastyczność zawodową i życiową.
Rosnące ceny mieszkań i trudności z uzyskaniem kredytu – wysokie ceny nieruchomości (wzrost o ponad 50% w ciągu ostatnich 5 lat w największych miastach) i zaostrzające się kryteria przyznawania kredytów hipotecznych sprawiają, że dla wielu osób zakup własnego mieszkania staje się nieosiągalny lub odsuwany w czasie.
Profesjonalizacja rynku najmu – najem instytucjonalny wprowadza wyższe standardy obsługi klienta, co może przyciągać najemców zmęczonych problemami z prywatnymi wynajmującymi, takimi jak niespodziewane podwyżki czynszu czy zaniedbania remontowe.
Zainteresowanie inwestorów – stabilne przychody z najmu instytucjonalnego przyciągają uwagę zarówno krajowych, jak i zagranicznych inwestorów, szczególnie w czasach niskich stóp procentowych i niepewności na innych rynkach.
Bariery i wyzwania
Mimo sprzyjających warunków, rozwój najmu instytucjonalnego w Polsce napotyka również na pewne przeszkody:
Preferencje kulturowe – w Polsce wciąż silna jest tradycja posiadania własnego mieszkania jako symbolu statusu i bezpieczeństwa finansowego, co może ograniczać popyt na najem długoterminowy.
Ograniczona dostępność gruntów – szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach w dużych miastach, gdzie ceny działek budowlanych osiągają rekordowe poziomy.
Niepewność regulacyjna – zmieniające się przepisy i polityka mieszkaniowa mogą wpływać na opłacalność inwestycji w PRS. Inwestorzy obawiają się wprowadzenia regulacji ograniczających wzrost czynszów czy nakładających dodatkowe obowiązki na wynajmujących.
Konkurencja ze strony tradycyjnego najmu – duża liczba mieszkań oferowanych przez prywatnych właścicieli, często po niższych cenach, stanowi istotną konkurencję dla podmiotów instytucjonalnych.
Eksperci przewidują, że do 2025 roku liczba mieszkań w formule PRS w Polsce może wzrosnąć nawet do 30-40 tysięcy, co wciąż będzie stanowić niewielki procent całego rynku najmu, ale znaczący wzrost w porównaniu do obecnej sytuacji. Według niektórych prognoz, w perspektywie dekady udział najmu instytucjonalnego może osiągnąć poziom 10-15% całego rynku najmu w największych miastach.
Wpływ najmu instytucjonalnego na polski rynek mieszkaniowy
Rozwój najmu instytucjonalnego może mieć istotny wpływ na cały rynek mieszkaniowy w Polsce:
Profesjonalizacja rynku najmu – podmioty instytucjonalne wprowadzają wyższe standardy obsługi najemców i zarządzania nieruchomościami, co może wywierać pozytywną presję na prywatnych właścicieli mieszkań, aby również podnosili jakość swoich usług i warunki najmu.
Wpływ na ceny najmu – z jednej strony, wyższe czynsze w segmencie PRS mogą pociągać w górę ceny na całym rynku najmu. Z drugiej strony, zwiększenie podaży mieszkań na wynajem może prowadzić do stabilizacji cen w dłuższej perspektywie, szczególnie w lokalizacjach, gdzie powstaje wiele projektów PRS.
Zmiany w strukturze rynku mieszkaniowego – rozwój najmu instytucjonalnego może przyczynić się do zwiększenia udziału najmu w strukturze mieszkalnictwa kosztem własności, co byłoby zbliżeniem do modelu funkcjonującego w wielu krajach Europy Zachodniej, gdzie najem jest traktowany jako równorzędna alternatywa dla posiadania własnego mieszkania.
Wpływ na budownictwo mieszkaniowe – inwestycje w PRS mogą stymulować rozwój budownictwa mieszkaniowego, szczególnie w segmencie mieszkań o średnim metrażu (35-60 m²), dostosowanych do potrzeb najemców. Mogą również prowadzić do innowacji w projektowaniu przestrzeni wspólnych i udogodnień w budynkach mieszkalnych.
Najem instytucjonalny to model, który ma potencjał, by znacząco zmienić polski rynek mieszkaniowy w nadchodzących latach. Choć obecnie stanowi on niewielki segment rynku, jego dynamiczny rozwój i rosnące zainteresowanie ze strony inwestorów sugerują, że będzie odgrywał coraz większą rolę w przyszłości. Dla najemców oznacza to więcej opcji i wyższe standardy, dla inwestorów – nowe możliwości lokowania kapitału, a dla całego rynku – stopniową ewolucję w kierunku bardziej zrównoważonej struktury mieszkalnictwa, w której zarówno własność, jak i najem są powszechnymi i akceptowanymi formami zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
